Haufe.de: Hamburger Senat beschließt Mietpreisbremse
23/06/15 18:00
Die Mietpreisbremse gilt ab 1.7.2015 flächendeckend in ganz Hamburg. Der Senat hat eine entsprechende Verordnung beschlossen. Ein Gutachten soll nun klären, ob der Wohnungsmarkt tatsächlich in der gesamten Stadt angespannt ist. Wenn nicht, sollen einzelne Stadtteile wieder von der Mietpreisbremse ausgenommen werden.
Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbremse für die maximal zulässige Dauer von fünf Jahren beschlossen. Die Mieten sind damit ab dem 1.7.2015 bei der Wiedervermietung einer Wohnung grundsätzlich auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Hamburg ist das zweite Land nach Berlin, das die Mietpreisbremse beschließt. Der Bund hat mit dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzung geschaffen.
Ist Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt?
Der Senat ist der Auffassung, dass der Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt ist. Hingegen ist dies nach Ansicht der Wohnungswirtschaft nicht in allen Hamburger Stadtteilen gegeben. Daher hat der Senat mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden vereinbart, gemeinsam und unter beratender Beteiligung der Mietervereine ein externes Gutachten zum Hamburger Wohnungsmarkt in Auftrag zu geben. Sollte das Gutachten die Auffassung der Wohnungswirtschaft bestätigen, werde die Verordnung für die entsprechenden Teilgebiete wieder aufgehoben, so der Senat in einer Mitteilung.
Zudem nehmen Stadt und Wohnungswirtschaft Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ auf.
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 23.06.2015 – Link zum Artikel
Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbremse für die maximal zulässige Dauer von fünf Jahren beschlossen. Die Mieten sind damit ab dem 1.7.2015 bei der Wiedervermietung einer Wohnung grundsätzlich auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Hamburg ist das zweite Land nach Berlin, das die Mietpreisbremse beschließt. Der Bund hat mit dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzung geschaffen.
Ist Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt?
Der Senat ist der Auffassung, dass der Wohnungsmarkt in ganz Hamburg angespannt ist. Hingegen ist dies nach Ansicht der Wohnungswirtschaft nicht in allen Hamburger Stadtteilen gegeben. Daher hat der Senat mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden vereinbart, gemeinsam und unter beratender Beteiligung der Mietervereine ein externes Gutachten zum Hamburger Wohnungsmarkt in Auftrag zu geben. Sollte das Gutachten die Auffassung der Wohnungswirtschaft bestätigen, werde die Verordnung für die entsprechenden Teilgebiete wieder aufgehoben, so der Senat in einer Mitteilung.
Zudem nehmen Stadt und Wohnungswirtschaft Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ auf.
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 23.06.2015 – Link zum Artikel
Haufe.de: Leinenzwang für Hunde kann von WEG gelockert werden
19/06/15 20:00
Ob die Wohnungseigentümer den Leinenzwang für Hunde lockern dürfen, kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen.
Hintergrund: WEG lockert Leinenzwang
In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden WEG in Schleswig-Holstein mehrheitlich folgenden Beschluss:
„Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen bis auf Widerruf auf den Rasenflächen spielen. Die Rasenflächen sind jedoch kein Hundeklo, sollten Hunde dennoch versehentlich auf dem Rasen koten, so ist dieser Kot unverzüglich und sorgfältig durch den Hundebesitzer zu entfernen. In keinem Fall dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner z. B. durch Anspringen belästigen.“
In der Zeit vor der Beschlussfassung wurden die Rasenflächen lediglich vom Mieter einer der Wohnungen zum Spielen mit seinem kleinen Hund genutzt. Belästigungen durch freilaufende Hunde gab es nicht.
Das Schleswig-Holsteinische Gefahrhundegesetz (GefHG) schreibt in Mehrfamilienhäusern einen Leinenzwang für alle Hunde auf Zuwegen, in Treppenhäusern, Aufzügen, Fluren und sonstigen von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen vor.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss, mit dem der Leinenzwang gelockert wird, Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Auf den Einzelfall kommt es an
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Wohnungseigentümer hatten die erforderliche Beschlusskompetenz. Nach § 15 WEG können sie durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.
Die angegriffene Regelung hat auch einen ordnungsmäßigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG zum Inhalt. Ordnungsmäßig ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Hierbei steht den Wohnungseigentümern ein Ermessenspielraum zu. Der Beschluss, den Leinenzwang zu lockern, hält sich in den Grenzen dieses Ermessensspielraums.
Zunächst verstößt der Beschluss, der grundsätzlich auch das Spielen mit nicht angeleinten Hunden gestattet, nicht gegen zwingende Vorschriften des GefHG. Der dort angeordnete Leinenzwang erstreckt sich nicht auf gemeinschaftliche Rasenflächen.
Die Erlaubnis, Hunde auf den Rasenflächen spielen zu lassen, trägt dem Umstand Rechnung, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten. Dies erstreckt sich auch auf die Nutzung gemeinschaftlicher Rasenflächen und ist damit Bestandteil des grundsätzlich bestehenden Rechts des Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.
Andererseits sind die Tierhalter verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum nur so zu nutzen, dass dadurch den anderen Eigentümern keine unvermeidlichen Nachteile entstehen. Dem wird dadurch Rechnung getragen, dass der Beschluss die Nutzung des Rasens als Hundetoilette untersagt und die Hundehalter verpflichtet, Hundekot zu beseitigen. Darüber hinaus dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner nicht durch Anspringen belästigen. Dies bedeutet wiederum, dass beim Spielen der Hunde der Hundehalter oder eine vertraute Person anwesend sein muss.
Dass der Beschluss auch das Spielen mit nicht angeleinten Hunden erlaubt, ist nicht zu beanstanden. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang ein Leinenzwang gelten soll, obliegt dem Ermessen der Wohnungseigentümer (in den Grenzen des GefHG). Dabei sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Von Bedeutung sein können etwa die örtlichen Verhältnisse, die Zusammensetzung der Gemeinschaft, die Anzahl der Hunde und deren Verhalten sowie das Freizeitverhalten der Wohnungseigentümer. Auch kann die grundsätzliche Angst einzelner Eigentümer vor Belästigung durch Hunde Anlass für einen Leinenzwang sein.
Das heißt aber nicht, dass nur eine solche Regelung ordnungsgemäßem Gebrauch entspricht. Vielmehr kann die Mehrheit der Eigentümer auch dem Interesse der Hundehalter, die Hunde beim Spielen nicht anzuleinen, den Vorrang einräumen. Vorauszusetzen ist hierbei aber, dass etwaige Beeinträchtigungen für die anderen Miteigentümer zumutbar sind. In diesem Rahmen ist einer WEG auch die Möglichkeit zu eröffnen, eine Regelung zunächst einmal auf ihre Praktikabilität zu erproben und sie je nach gewonnener Erfahrung wieder zu ändern.
Im vorliegenden Fall ist nicht erkennbar, dass das Absehen von einem generellen Leinenzwang zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Miteigentümer führt. In der Anlage befindet sich nur ein kleiner Hund und es hat bislang keine Zwischenfälle gegeben. Sollte sich hieran etwas ändern, können die Eigentümer die Erlaubnis widerrufen, beispielsweise, wenn es zu einer dauernden Verdrängung von Nichthundehaltern von der Rasenfläche durch frei herumlaufende und tobende Hunde käme.
(BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14)
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Quelle: Haufe.de Online Redaktion 19.06.2015
Hintergrund: WEG lockert Leinenzwang
In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden WEG in Schleswig-Holstein mehrheitlich folgenden Beschluss:
„Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen bis auf Widerruf auf den Rasenflächen spielen. Die Rasenflächen sind jedoch kein Hundeklo, sollten Hunde dennoch versehentlich auf dem Rasen koten, so ist dieser Kot unverzüglich und sorgfältig durch den Hundebesitzer zu entfernen. In keinem Fall dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner z. B. durch Anspringen belästigen.“
In der Zeit vor der Beschlussfassung wurden die Rasenflächen lediglich vom Mieter einer der Wohnungen zum Spielen mit seinem kleinen Hund genutzt. Belästigungen durch freilaufende Hunde gab es nicht.
Das Schleswig-Holsteinische Gefahrhundegesetz (GefHG) schreibt in Mehrfamilienhäusern einen Leinenzwang für alle Hunde auf Zuwegen, in Treppenhäusern, Aufzügen, Fluren und sonstigen von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen vor.
Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss, mit dem der Leinenzwang gelockert wird, Anfechtungsklage erhoben.
Entscheidung: Auf den Einzelfall kommt es an
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Wohnungseigentümer hatten die erforderliche Beschlusskompetenz. Nach § 15 WEG können sie durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen.
Die angegriffene Regelung hat auch einen ordnungsmäßigen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG zum Inhalt. Ordnungsmäßig ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Hierbei steht den Wohnungseigentümern ein Ermessenspielraum zu. Der Beschluss, den Leinenzwang zu lockern, hält sich in den Grenzen dieses Ermessensspielraums.
Zunächst verstößt der Beschluss, der grundsätzlich auch das Spielen mit nicht angeleinten Hunden gestattet, nicht gegen zwingende Vorschriften des GefHG. Der dort angeordnete Leinenzwang erstreckt sich nicht auf gemeinschaftliche Rasenflächen.
Die Erlaubnis, Hunde auf den Rasenflächen spielen zu lassen, trägt dem Umstand Rechnung, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten. Dies erstreckt sich auch auf die Nutzung gemeinschaftlicher Rasenflächen und ist damit Bestandteil des grundsätzlich bestehenden Rechts des Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.
Andererseits sind die Tierhalter verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum nur so zu nutzen, dass dadurch den anderen Eigentümern keine unvermeidlichen Nachteile entstehen. Dem wird dadurch Rechnung getragen, dass der Beschluss die Nutzung des Rasens als Hundetoilette untersagt und die Hundehalter verpflichtet, Hundekot zu beseitigen. Darüber hinaus dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner nicht durch Anspringen belästigen. Dies bedeutet wiederum, dass beim Spielen der Hunde der Hundehalter oder eine vertraute Person anwesend sein muss.
Dass der Beschluss auch das Spielen mit nicht angeleinten Hunden erlaubt, ist nicht zu beanstanden. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang ein Leinenzwang gelten soll, obliegt dem Ermessen der Wohnungseigentümer (in den Grenzen des GefHG). Dabei sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Von Bedeutung sein können etwa die örtlichen Verhältnisse, die Zusammensetzung der Gemeinschaft, die Anzahl der Hunde und deren Verhalten sowie das Freizeitverhalten der Wohnungseigentümer. Auch kann die grundsätzliche Angst einzelner Eigentümer vor Belästigung durch Hunde Anlass für einen Leinenzwang sein.
Das heißt aber nicht, dass nur eine solche Regelung ordnungsgemäßem Gebrauch entspricht. Vielmehr kann die Mehrheit der Eigentümer auch dem Interesse der Hundehalter, die Hunde beim Spielen nicht anzuleinen, den Vorrang einräumen. Vorauszusetzen ist hierbei aber, dass etwaige Beeinträchtigungen für die anderen Miteigentümer zumutbar sind. In diesem Rahmen ist einer WEG auch die Möglichkeit zu eröffnen, eine Regelung zunächst einmal auf ihre Praktikabilität zu erproben und sie je nach gewonnener Erfahrung wieder zu ändern.
Im vorliegenden Fall ist nicht erkennbar, dass das Absehen von einem generellen Leinenzwang zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Miteigentümer führt. In der Anlage befindet sich nur ein kleiner Hund und es hat bislang keine Zwischenfälle gegeben. Sollte sich hieran etwas ändern, können die Eigentümer die Erlaubnis widerrufen, beispielsweise, wenn es zu einer dauernden Verdrängung von Nichthundehaltern von der Rasenfläche durch frei herumlaufende und tobende Hunde käme.
(BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14)
Link zum Artikel
Quelle: Haufe.de Online Redaktion 19.06.2015