July 2020
VDIV / BGH: Verwalter darf Beschluss über bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bei einfacher Mehrheit verkünden
17/07/20 10:05
Gemäß § 22 Absatz 1 WEG kann ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Fehlt die Zustimmung einzelner beeinträchtigter Wohnungseigentümer, ist ein dennoch verkündeter Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29. Mai 2020 (Az. V ZR 141/19) klargestellt.
Der Fall
Im konkreten Fall hatten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung im Jahr 2011 mit Stimmenmehrheit beschlossen, einer Teileigentümerin den Umbau ihres Einkaufzentrums im Hinblick auf die damit verbundenen baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu genehmigen. Der Geschäftsführer der Verwalterin verkündete den Beschluss. Ein Wohnungseigentümer, der gegen den Beschluss gestimmt hatte, reichte Anfechtungsklage ein. Nach einer übereinstimmenden Erledigungserklärung erlegte das Landgericht die Prozesskosten den beklagten Wohnungseigentümern auf, weil der Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig erklärt worden wäre. Es habe nicht die Zustimmung aller Eigentümer vorgelegen, die durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt werden.
Daraufhin verlangten einige der im Verfahren unterlegenen Wohnungseigentümer von der ehemaligen Verwalterin Ersatz der im Anfechtungsverfahren entstandenen Kosten. Sie argumentierten, der Geschäftsführer der Verwalterin hätte das Zustandekommen des Beschlusses nicht verkünden dürfen.
Die Entscheidung
Die BGH-Richter sahen das anders. Der Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigt wurde, war zwar mangels Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer rechtswidrig. Gleichwohl hat der Geschäftsführer der Verwalterin bei der Verkündung des Beschlusses nicht pflichtwidrig gehandelt.
Die Verantwortung für den Inhalt gefasster Beschlüsse liegt bei den Wohnungseigentümern. Sie können das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Der Verwalter ist jedoch als Versammlungsleiter verpflichtet, der Eigentümerversammlung durch umfassende Informationen eine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung zu verschaffen. Dazu gehört die Pflicht, vor der Abstimmung über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 1 WEG auf ein bestehendes Zustimmungserfordernis hinzuweisen. Im strittigen Fall konnten die klagenden Eigentümer nicht nachweisen, dass der Verwalter seine Informations- und Hinweispflichten verletzt hatte. Entsprechend hat er nicht pflichtwidrig gehandelt, indem er den Beschluss über die bauliche Veränderung verkündet hat.
Fazit für den Verwalter
In Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums muss der Verwalter prüfen, ob und welche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen. Vor der Beschlussfassung muss er die Eigentümerversammlung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und auf Anfechtungsrisiken hinweisen.
Versäumt es der Verwalter, in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis zu informieren, so handelt er zwar pflichtwidrig im Sinne von § 280 Absatz 1 BGB. Nach Auffassung des BGH hat er einen Rechtsirrtum aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.
Es mag jedoch durchaus vorkommen, dass ein Verwalter der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und daher Bedenken gegen die Verkündung des Beschlusses hat, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat. Dann kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
Quelle: VDIV – Link zum Originalartikel
Der Fall
Im konkreten Fall hatten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung im Jahr 2011 mit Stimmenmehrheit beschlossen, einer Teileigentümerin den Umbau ihres Einkaufzentrums im Hinblick auf die damit verbundenen baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu genehmigen. Der Geschäftsführer der Verwalterin verkündete den Beschluss. Ein Wohnungseigentümer, der gegen den Beschluss gestimmt hatte, reichte Anfechtungsklage ein. Nach einer übereinstimmenden Erledigungserklärung erlegte das Landgericht die Prozesskosten den beklagten Wohnungseigentümern auf, weil der Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig erklärt worden wäre. Es habe nicht die Zustimmung aller Eigentümer vorgelegen, die durch die Baumaßnahmen beeinträchtigt werden.
Daraufhin verlangten einige der im Verfahren unterlegenen Wohnungseigentümer von der ehemaligen Verwalterin Ersatz der im Anfechtungsverfahren entstandenen Kosten. Sie argumentierten, der Geschäftsführer der Verwalterin hätte das Zustandekommen des Beschlusses nicht verkünden dürfen.
Die Entscheidung
Die BGH-Richter sahen das anders. Der Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigt wurde, war zwar mangels Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer rechtswidrig. Gleichwohl hat der Geschäftsführer der Verwalterin bei der Verkündung des Beschlusses nicht pflichtwidrig gehandelt.
Die Verantwortung für den Inhalt gefasster Beschlüsse liegt bei den Wohnungseigentümern. Sie können das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Der Verwalter ist jedoch als Versammlungsleiter verpflichtet, der Eigentümerversammlung durch umfassende Informationen eine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung zu verschaffen. Dazu gehört die Pflicht, vor der Abstimmung über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 1 WEG auf ein bestehendes Zustimmungserfordernis hinzuweisen. Im strittigen Fall konnten die klagenden Eigentümer nicht nachweisen, dass der Verwalter seine Informations- und Hinweispflichten verletzt hatte. Entsprechend hat er nicht pflichtwidrig gehandelt, indem er den Beschluss über die bauliche Veränderung verkündet hat.
Fazit für den Verwalter
In Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums muss der Verwalter prüfen, ob und welche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen. Vor der Beschlussfassung muss er die Eigentümerversammlung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und auf Anfechtungsrisiken hinweisen.
Versäumt es der Verwalter, in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis zu informieren, so handelt er zwar pflichtwidrig im Sinne von § 280 Absatz 1 BGB. Nach Auffassung des BGH hat er einen Rechtsirrtum aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.
Es mag jedoch durchaus vorkommen, dass ein Verwalter der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und daher Bedenken gegen die Verkündung des Beschlusses hat, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat. Dann kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.
Quelle: VDIV – Link zum Originalartikel
Haufe.de: BGH entscheidet, dass nach unwirksamer Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze nicht zurückverlangt werden kann
10/07/20 09:49
Wurde eine Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt, können die einzelnen Wohnungseigentümer die Erstellung einer korrigierten Abrechnung verlangen.
Eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze steht ihnen hingegen nicht zu.
Hintergrund: Jahresabrechnung nach Zahlung für ungültig erklärt
Ein Wohnungseigentümer verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rückzahlung der Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung für 2011.
In der Einzelabrechnung entfiel auf den Eigentümer eine Position "Dachsanierung" in Höhe von 2.240 Euro. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung/Abrechnungsspitze von 1.434 Euro. Bezüglich der Position "Dachsanierung" erhob der Eigentümer Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens zahlte er die Abrechnungsspitze nebst Zinsen.
Im Februar 2014 erklärte das Amtsgericht den Beschluss über die Jahresabrechnung 2011 hinsichtlich der Position "Dachsanierung" für ungültig. Der Eigentümer verlangt von der Gemeinschaft nun die Rückzahlung der Abrechnungsspitze von 1.434 Euro und der gezahlten Zinsen.
Entscheidung: Nur Anspruch auf neue Abrechnung
Der Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen. Die erfolgreiche Anfechung der Einzelabrechnungen hat zwar dazu geführt, dass der Beschluss von anfang an (ex tunc) als ungültig anzusehen ist. Davon sind zwangsläufig auch die Abrechnungsspitzen erfasst.
Das hat aber nicht zur Folge, dass einzelne Eigentümer gezahlte Abrechnungsspitzen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern können. Die fehlerhafte Verteilung der Kosten für eine Einzelposition kann auf diese Weise nicht behoben werden. Wird eine Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, haben die einzelnen Eigentümer vielmehr einen Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr. Von den übrigen Wohnungseigentümern können sie eine Beschlussfassung hierüber verlangen. Die Kosten für eine zunächst fehlerhaft verteilte Einzelposition müssen fehlerfrei verteilt werden, indem der darauf bezogene unselbständige Rechnungsposten verändert und die Abrechnungsspitze unter Einbeziehung der (Soll-)Vorauszahlungen sowie der bestandskräftigen Ausgabenpositionen neu errechnet wird. Das Ergebnis muss mit den auf die fehlerhafte Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen beziehungsweise Erstattungen verrechnet werden. Weil es nur um die interne Verteilung einer feststehenden, bereits aufgewendeten Summe geht, ergeben sich teilweise Erstattungen und teilweise Nachforderungen. Aus Sicht der Gemeinschaft ist die geänderte Kostenverteilung daher kostenneutral.
Vorrang der Jahresabrechnung auch bei Eigentümerwechsel
Der Vorrang der Jahresabrechnung gilt auch, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. Mögliche Konsequenzen laufender Beschlussanfechtungsverfahren müssen Veräußerer und Erwerber eines Wohnungseigentums gegebenenfalls vertraglich regeln.
Keine Rückzahlung von Verzugszinsen trotz ungültiger Jahresabrechnung
Der klagende Eigentümer kann trotz der erfolgreichen Anfechtung der Jahresabrechnung keine Rückzahlung der auf die Abrechnungsspitze gezahlten Zinsen verlangen. Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung wirkt zwar insofern auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung zurück, als unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft feststeht, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Gleichwohl besteht der Schuldgrund in der Zwischenzeit fort, und der eingetretene Verzug entfällt nicht rückwirkend, so dass gezahlte Verzugszinsen nicht zurückgefordert werden können. Das hat seine Rechtfertigung darin, dass die laufenden Vorauszahlungen ebenso wie die Abrechnungsspitze bezwecken, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen. Auch während einer laufenden Anfechtungsklage bestehen die Zahlungspflichten der Eigentümer fort und im Grundsatz dürfen die Eigentümer auch weder eine Aufrechnung erklären noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.
(BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19)
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht
Eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze steht ihnen hingegen nicht zu.
Hintergrund: Jahresabrechnung nach Zahlung für ungültig erklärt
Ein Wohnungseigentümer verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rückzahlung der Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung für 2011.
In der Einzelabrechnung entfiel auf den Eigentümer eine Position "Dachsanierung" in Höhe von 2.240 Euro. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung/Abrechnungsspitze von 1.434 Euro. Bezüglich der Position "Dachsanierung" erhob der Eigentümer Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens zahlte er die Abrechnungsspitze nebst Zinsen.
Im Februar 2014 erklärte das Amtsgericht den Beschluss über die Jahresabrechnung 2011 hinsichtlich der Position "Dachsanierung" für ungültig. Der Eigentümer verlangt von der Gemeinschaft nun die Rückzahlung der Abrechnungsspitze von 1.434 Euro und der gezahlten Zinsen.
Entscheidung: Nur Anspruch auf neue Abrechnung
Der Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen. Die erfolgreiche Anfechung der Einzelabrechnungen hat zwar dazu geführt, dass der Beschluss von anfang an (ex tunc) als ungültig anzusehen ist. Davon sind zwangsläufig auch die Abrechnungsspitzen erfasst.
Das hat aber nicht zur Folge, dass einzelne Eigentümer gezahlte Abrechnungsspitzen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern können. Die fehlerhafte Verteilung der Kosten für eine Einzelposition kann auf diese Weise nicht behoben werden. Wird eine Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, haben die einzelnen Eigentümer vielmehr einen Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr. Von den übrigen Wohnungseigentümern können sie eine Beschlussfassung hierüber verlangen. Die Kosten für eine zunächst fehlerhaft verteilte Einzelposition müssen fehlerfrei verteilt werden, indem der darauf bezogene unselbständige Rechnungsposten verändert und die Abrechnungsspitze unter Einbeziehung der (Soll-)Vorauszahlungen sowie der bestandskräftigen Ausgabenpositionen neu errechnet wird. Das Ergebnis muss mit den auf die fehlerhafte Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen beziehungsweise Erstattungen verrechnet werden. Weil es nur um die interne Verteilung einer feststehenden, bereits aufgewendeten Summe geht, ergeben sich teilweise Erstattungen und teilweise Nachforderungen. Aus Sicht der Gemeinschaft ist die geänderte Kostenverteilung daher kostenneutral.
Vorrang der Jahresabrechnung auch bei Eigentümerwechsel
Der Vorrang der Jahresabrechnung gilt auch, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. Mögliche Konsequenzen laufender Beschlussanfechtungsverfahren müssen Veräußerer und Erwerber eines Wohnungseigentums gegebenenfalls vertraglich regeln.
Keine Rückzahlung von Verzugszinsen trotz ungültiger Jahresabrechnung
Der klagende Eigentümer kann trotz der erfolgreichen Anfechtung der Jahresabrechnung keine Rückzahlung der auf die Abrechnungsspitze gezahlten Zinsen verlangen. Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung wirkt zwar insofern auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung zurück, als unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft feststeht, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Gleichwohl besteht der Schuldgrund in der Zwischenzeit fort, und der eingetretene Verzug entfällt nicht rückwirkend, so dass gezahlte Verzugszinsen nicht zurückgefordert werden können. Das hat seine Rechtfertigung darin, dass die laufenden Vorauszahlungen ebenso wie die Abrechnungsspitze bezwecken, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen. Auch während einer laufenden Anfechtungsklage bestehen die Zahlungspflichten der Eigentümer fort und im Grundsatz dürfen die Eigentümer auch weder eine Aufrechnung erklären noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.
(BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19)
Quelle: Haufe.de – Online-Redaktion – Link zum Originalbericht