Juli 2015

Haufe.de: Vergleichsangebote müssen nicht immer an Eigentümer gehen

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht generell an alle Eigentümer übersandt werden. Im Einzelfall kann es ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.


Hintergrund

In einer aus 222 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von 14.000 Euro.

Vor der Beschlussfassung hatte der Verwalter drei Angebote verschiedener Firmen eingeholt und in einem Preisspiegel zusammengefasst. Dieser wurde den Eigentümern vor der Versammlung übermittelt. Die Angebote selbst wurden den Eigentümern zuvor nicht übersandt.

Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage
erhoben. Er rügt, es hätte an der Vorlage von Alternativangeboten gefehlt.

Entscheidung


Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Dies soll bei Instandsetzungsmaßnahmen zum einen dazu dienen, eine technisch einwandfreie Maßnahme zu wählen, zum anderen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme sicherstellen.

Diesen Anforderungen hat das Vorgehen der Wohnungseigentümer vorliegend entsprochen. Es mag zwar sein, dass die Eigentümer die Angebote allein anhand des Preisspiegels nur unzureichend vergleichen konnten. Ihnen fehlt aber nicht schon deshalb die Entscheidungsgrundlage, weil die Angebote selbst vorab nicht übersandt wurden. Durch die Übersendung des Preisspiegels hatten die Eigentümer sowohl im Vorfeld als auch in der Eigentümerversammlung Gelegenheit, sich weitergehend zu informieren. Es besteht keine generelle Pflicht, Alternativangebote an sämtliche Wohnungseigentümer zu übersenden. Dies ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls.

Wesentlich ist, dass den Eigentümern aufgrund mehrerer Angebote ausreichende Informationsmöglichkeiten gegeben werden, auf deren Grundlage sie ihre Entscheidung treffen. Es kommt nicht darauf an, in welcher Form die verschiedenen Angebote den Wohnungseigentümern zugänglich gemacht werden.

Hier war zwar einerseits die Maßnahme mit einem Volumen von 14.000 Euro nicht unerheblich, andererseits handelt es sich um eine Gemeinschaft mit vielen Einheiten, so dass die wirtschaftliche Bedeutung für die einzelnen Eigentümer gering ist.

Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen würde es einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten, stets die vorherige Übersendung von mehreren gegebenenfalls äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten zu verlangen.

Es war dem interessierten Wohnungseigentümer daher zuzumuten, sich die Informationen durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu beschaffen und gegebenenfalls ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen.

(LG München I, Urteil v. 6.10.2014, 1 S 21342/13 WEG)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion vom 30.07.2015 –
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NDR.de: Landgericht verbietet Mietpreis-Check

Das Landgericht Hamburg hat den neuen Mietpreis-Check des Mietervereins gestoppt. Der Grundeigentümerverband erwirkte eine Einstweilige Verfügung gegen die Online-Kontrolle der Mietpreisbremse. Sie sei zu ungenau, monieren die Richter.

Gericht beanstandet Mängel

Seit 1. Juli bietet der Mieterverein zu Hamburg den Service auf seiner Internetseite an. Auch Nichtmitglieder können dort prüfen, ob bei ihrer neuen Wohnung die Mietpreisbremse eingehalten wird, sie also maximal zehn Prozent teurer ist als der Mietenspiegel. Der Gerichtsbeschluss wird mit einer mangelnden Differenzierung begründet. Im Online-Formular wird nur eine normale Wohnlage berücksichtigt, nicht eine gute und teurere Wohnlage. Ebenso fehle die Eingabe der Vormiete, beanstandete die Zivilkammer des Landgerichts. Denn hat ein Vormieter einmal eine überhöhte Miete bezahlt, darf der Eigentümer diese Miete weiter verlangen.

Das Landgericht fordert den Mieterverien zu Hamburg auf, den Mietpreis-Check vom Netz zu nehmen. Anderenfalls droht ein Ordnungsgeld von 250.000 Euro.

Mieterverein enttäuscht

Mietervereins-Geschäftsführer Siegmund Chychla sagte NDR 90,3: "Wir sind über das aggressive Vorgehen des Grundeigentümerverbands enttäuscht. Er befürchtet, dass seine Mitglieder, die sich nicht an die Mietpreisbremse halten, beeinträchtigt werden." 70 Prozent der Vermietungsangebote seien unkorrekt.

Trotz der Einstweiligen Verfügung ist der Mietpreis-Check bislang weiter online. Einen Grund nennt Chychla nicht, er sagte nur: "Wir verhalten uns rechtstreu." Heinrich Stüven vom Grundeigentümerverband ist erschüttert: Er sagte: "Der Mieterverein verhält sich rechtswidrig. Der Mietpreis-Check hat lauter Irrtümer bei den Mietern erzeugt und muss laut Gericht sofort vom Netz."

Mietpreisbremse gilt seit 1. Juli

Der Hamburger Senat hatte kürzlich beschlossen, wegen des angespannten Wohnungsmarkts zum 1. Juli im gesamten Stadtgebiet die Mietpreisbremse einzuführen. Damit dürfen die Mieten bei Neuvermietungen grundsätzlich nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Basis des Senatsbeschlusses ist das im Juni in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz. Danach gilt die für bislang fünf Jahre beschlossene Mietpreisbremse nicht bei Neubauten oder nach einer grundlegenden Renovierung.

Quelle: NDR.de Online-Redaktion 10.07.2015 –
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DDIV: Endlich Klarheit: Vermieter dürfen Bonität potentieller Mieter prüfen

Was lange in rechtlich unklarem Rahmen geschah, wurde nun zugunsten der Vermieter konkretisiert: Wohnungsinteressenten dürfen vor Abschluss eines Mietvertrages auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hin überprüft werden. Die Forderung von Vermietern nach Vorlage einer Bonitätsauskunft auch vor der konkreten Vertragsanbahnung ist gerechtfertigt. Diese Einschätzung des Innenministeriums dürfte Klarheit schaffen und hilft den Vermietern, Zahlungsausfälle und finanzielle Einbußen zu vermeiden.

Die Bundesregierung hat sich zur Bonitätsprüfung von Mietinteressenten durch Vermieter vor Vertragsabschluss geäußert. Aufgrund einer kleinen Anfrage der Fraktion Die Linke wurde das Thema im Deutschen Bundestag behandelt. In seiner Stellungnahme betonte das zuständige Ministerium, dass es zwar einen Interessenkonflikt zwischen dem Datenschutz der Mieter und dem Bedürfnis des Vermieters nach gesicherter Zahlungsfähigkeit gebe. In diesem Kontext aber überwiege das Interesse des Vermieters. Er sei darauf angewiesen, relevante Informationen über die ihm unbekannte Person zu erfragen, um bereits vor Vertragsabschluss die Bonität sicherzustellen.

Die Erhebung und Verwendung solch personenbezogener Daten ist jedoch nur dann zulässig, wenn entweder das Einverständnis des Betroffenen oder eine gesetzliche Erlaubnis besteht. Dies regelt das Bundesdatenschutzgesetz. Dort sind allerdings auch Ausnahmen enthalten, die für Vermieter von besonderer Bedeutung sind. So ist die Datenerhebung vor der Begründung eines Mietverhältnisses erlaubt, wenn es für die Begründung des Schuldverhältnisses erforderlich ist. Dies muss im Einzelfall individuell bewertet werden. Es muss ermittelt werden, welche Daten im Einzelfall tatsächlich erforderlich sind. Dabei darf kein schutzwürdiges Interesse des Betroffenen entgegenstehen.

Insgesamt stärken die Ausführungen des Ministeriums die Rechte der Vermieter. Indem es deren berechtigtes Interesse an einer gesicherten Zahlungsfähigkeit potenzieller Mieter hervorhebt, macht es deutlich, dass eine Bonitätsprüfung vor Mietvertragsabschluss in der Regel nicht gegen das Datenschutzgesetz verstößt.

Quelle: DDIV (Online-Redaktion) –
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