January 2016
Bundesgerichtshof präzisiert Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum
21/01/16 11:31
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der in § 565 BGB* vorgesehene Schutz des Mieters bei Anmietung der Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter auch für den Fall der Vermietung der Wohnung durch eineMieter-Selbsthilfegenossenschaft als Zwischenmieter an ihre Mitglieder gilt.
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin (Stadtteil Prenzlauer Berg), das während des NS-Regimes enteignet worden war. Das Haus, in dem seit der Enteignung weder Instandhaltungs- noch Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden waren, wurde nach der Wiedervereinigung an die Mutter der Kläger zurückübertragen. Diese hatte zuvor mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen. Gemäß diesem Vertrag sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Vertragsdauer von 20 Jahre berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern - den bisherigen Nutzern der Wohnungen - abzuschließen. Das von der Genossenschaft an die Mutter der Kläger zu zahlende Nutzungsentgelt betrug 1,50 DM je qm. Weiter sah der Vertrag die Berechtigung der Genossenschaft vor, nach Ablauf der Vertragsdauer von 20 Jahren die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte der Eigentümer des Hauses verpflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.
In der Folgezeit führte die Genossenschaft die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Millionen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigenleistungen entfiel und im Übrigen öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete sie die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mieten zwischen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Nettokaltmieten für die zwischen 53 und 159 qm großen Wohnungen liegen dementsprechend zwischen 124 und 286 €.
Nach Ablauf der zwanzigjährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind. Die Beklagten meinen, dies sei der Fall und sie hätten daher an die Kläger lediglich die vorstehend genannte bisherige Miethöhe zu zahlen; eine Mieterhöhung sei nur in den Grenzen des § 558 BGB** auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich. Ein vorprozessualer Schriftwechsel der Parteien über einen etwaigen Neuabschluss von Mietverträgen blieb ohne Erfolg.
Die Klage, mit der die Kläger die Feststellung begehren, dass zwischen ihnen und den Beklagten keine Mietverträge über die jeweilige Wohnung bestehen, blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind.
§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter (hier: die Genossenschaft) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (hier: den Beklagten) zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Der Senat hat entschieden, dass die Voraussetzungen für einen solchen Eintritt der Kläger als Vermieter hier nicht gegeben sind. Denn bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der als Zwischenmieterin handelnden Selbsthilfegenossenschaft handelt es sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem solchen Fall stellt § 565 BGB den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so, als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.
Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen, wenn - wie in dem vom Senat heute entschiedenen Fall - der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke - wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft - verfolgt. Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters. Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümers gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.
Im vorliegenden Fall diente die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder - der Bewohner des Gebäudes - und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei hat die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und diese in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten.
Bei dieser Sachlage kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder eine direkte Anwendung des § 565 BGB noch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht. Da es keiner weiteren Feststellungen bedurfte, hat der Senat unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts in der Sache selbst entschieden und die mit der Klage erstrebte Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien mietvertragliche Beziehungen nicht bestehen.
*§ 565 BGB - Gewerbliche Weitervermietung
(1) 1Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. 2Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
[…]
** § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. […]
(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
[…]
Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14
Vorinstanzen:
AG Mitte - Urteil vom 28. Mai 2014 - 118 C 519/13
LG Berlin - Urteil vom 2. Oktober 2014 - 67 S 413/14
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 20.01.2016
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin (Stadtteil Prenzlauer Berg), das während des NS-Regimes enteignet worden war. Das Haus, in dem seit der Enteignung weder Instandhaltungs- noch Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden waren, wurde nach der Wiedervereinigung an die Mutter der Kläger zurückübertragen. Diese hatte zuvor mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen. Gemäß diesem Vertrag sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Vertragsdauer von 20 Jahre berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern - den bisherigen Nutzern der Wohnungen - abzuschließen. Das von der Genossenschaft an die Mutter der Kläger zu zahlende Nutzungsentgelt betrug 1,50 DM je qm. Weiter sah der Vertrag die Berechtigung der Genossenschaft vor, nach Ablauf der Vertragsdauer von 20 Jahren die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen. Dabei sollte der Eigentümer des Hauses verpflichtet sein, mit diesen Nutzern Mietverträge nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.
In der Folgezeit führte die Genossenschaft die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Millionen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigenleistungen entfiel und im Übrigen öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete sie die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mieten zwischen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Nettokaltmieten für die zwischen 53 und 159 qm großen Wohnungen liegen dementsprechend zwischen 124 und 286 €.
Nach Ablauf der zwanzigjährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind. Die Beklagten meinen, dies sei der Fall und sie hätten daher an die Kläger lediglich die vorstehend genannte bisherige Miethöhe zu zahlen; eine Mieterhöhung sei nur in den Grenzen des § 558 BGB** auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich. Ein vorprozessualer Schriftwechsel der Parteien über einen etwaigen Neuabschluss von Mietverträgen blieb ohne Erfolg.
Die Klage, mit der die Kläger die Feststellung begehren, dass zwischen ihnen und den Beklagten keine Mietverträge über die jeweilige Wohnung bestehen, blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind.
§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter (hier: die Genossenschaft) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (hier: den Beklagten) zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Der Senat hat entschieden, dass die Voraussetzungen für einen solchen Eintritt der Kläger als Vermieter hier nicht gegeben sind. Denn bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der als Zwischenmieterin handelnden Selbsthilfegenossenschaft handelt es sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem solchen Fall stellt § 565 BGB den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so, als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.
Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen, wenn - wie in dem vom Senat heute entschiedenen Fall - der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke - wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft - verfolgt. Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters. Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümers gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.
Im vorliegenden Fall diente die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder - der Bewohner des Gebäudes - und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei hat die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und diese in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu einer ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen in den Wohnungen bleiben konnten.
Bei dieser Sachlage kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder eine direkte Anwendung des § 565 BGB noch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht. Da es keiner weiteren Feststellungen bedurfte, hat der Senat unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts in der Sache selbst entschieden und die mit der Klage erstrebte Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien mietvertragliche Beziehungen nicht bestehen.
*§ 565 BGB - Gewerbliche Weitervermietung
(1) 1Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. 2Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
[…]
** § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. […]
(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
[…]
Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14
Vorinstanzen:
AG Mitte - Urteil vom 28. Mai 2014 - 118 C 519/13
LG Berlin - Urteil vom 2. Oktober 2014 - 67 S 413/14
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 20.01.2016
Mietrecht: Verfassungsbeschwerde gegen Funk-Rauchwarnmelder erfolglos
19/01/16 08:00
Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde, mit der sich ein Mieter gegen den Einbau von Funk-Rauchwarnmeldern in seiner Wohnung wehren wollte, nicht zur Entscheidung angenommen.
Ein Mieter aus Köln, der aus Sorge um persönliche Daten keine Funk-Rauchwarnmelder in seiner Wohnung dulden will, ist mit seiner Verfassungsbeschwerde gescheitert. Das Gericht nahm die Beschwerde nicht zur Entscheidung an, weil diese keine Aussicht auf Erfolg habe.
Bis Ende 2016 müssen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, will das Funk-Modell einbauen, weil es sich aus der Ferne warten lässt. Das Gerät prüft über Ultraschall, ob seine Umgebung unverstellt ist, und funkt einmal im Monat einem Datensammler im Hausflur Informationen, etwa zum Batteriestand. Amts- und Landgericht hatten der Vermieterin, die auf Duldung des Einbaus geklagt hatte, Recht gegeben.
Der Mieter berufe sich letztlich nur darauf, dass die Geräte aus seiner Sicht manipuliert werden könnten, ohne darauf einzugehen, worin sein konkreter Nachteil liege, so die Verfassungsrichter. Dabei berücksichtige er die Vorzüge nicht, die mit einer Fernwartung sowohl für ihn als auch für die anderen Mieter verbunden seien. Zudem setze sich seine Beschwerdebegründung nicht mit der Rechtsprechung der Fachgerichte, die eine einheitliche Ausstattung eines Mehrfamilienhauses als vorteilhaft ansieht, auseinander.
(BVerfG, Beschluss v. 8.12.2015, 1 BvR 2921/15)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 19.01.2016 – Link zum Artikel
Ein Mieter aus Köln, der aus Sorge um persönliche Daten keine Funk-Rauchwarnmelder in seiner Wohnung dulden will, ist mit seiner Verfassungsbeschwerde gescheitert. Das Gericht nahm die Beschwerde nicht zur Entscheidung an, weil diese keine Aussicht auf Erfolg habe.
Bis Ende 2016 müssen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, will das Funk-Modell einbauen, weil es sich aus der Ferne warten lässt. Das Gerät prüft über Ultraschall, ob seine Umgebung unverstellt ist, und funkt einmal im Monat einem Datensammler im Hausflur Informationen, etwa zum Batteriestand. Amts- und Landgericht hatten der Vermieterin, die auf Duldung des Einbaus geklagt hatte, Recht gegeben.
Der Mieter berufe sich letztlich nur darauf, dass die Geräte aus seiner Sicht manipuliert werden könnten, ohne darauf einzugehen, worin sein konkreter Nachteil liege, so die Verfassungsrichter. Dabei berücksichtige er die Vorzüge nicht, die mit einer Fernwartung sowohl für ihn als auch für die anderen Mieter verbunden seien. Zudem setze sich seine Beschwerdebegründung nicht mit der Rechtsprechung der Fachgerichte, die eine einheitliche Ausstattung eines Mehrfamilienhauses als vorteilhaft ansieht, auseinander.
(BVerfG, Beschluss v. 8.12.2015, 1 BvR 2921/15)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 19.01.2016 – Link zum Artikel
Trennwand zwischen Sondereigentum steht falsch: WEG muss ran
13/01/16 13:57
Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist stets Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung einer Wand zwischen zwei Kellerräumen.
Das Gebäude mit 18 Wohnungen wurde 1972 gebaut. Beim Bau des Kellers wurde von den Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 Quadratmeter große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 Quadratmeter.
1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen Baupläne verwendet. Deshalb zeigt der im Grundbuch in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume Nr. 3 und Nr. 7, sondern die ursprüngliche Planung.
2011 erwarb der nun klagende Eigentümer das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie am Kellerraum Nr. 3.
In einer Eigentümerversammlung im April 2013 beantragte er zu beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kellerraum Nr. 3 in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben, herstellt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Kellerraums Nr. 3 auf Kosten der WEG beschlossen ist.
Entscheidung
Die Klage hat vor dem BGH Erfolg. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Eigentümer die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 von den übrigen Eigentümern verlangen kann.
Anspruch auf plangerechte Herstellung
Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist.
Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, müssen die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt den Umbau dulden. § 22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche darstellt. Das gilt im Grundsatz auch, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird.
Plan bestimmt Umfang des Sondereigentums
Die Trennwand zwischen den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist planwidrig, weil sie dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrundegelegt wurde, widerspricht. Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich.
In diesem Zusammenhang ist auch das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und Aufteilungsplan unerheblich. Entgegen der ganz überwiegenden Ansicht entsteht Sondereigentum auch dann nicht ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen, wenn diese nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Vielmehr kann Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans begründen können.
Die Entstehung von Sondereigentum nach Maßgabe des Aufteilungsplans wird grundsätzlich - und auch hier - nicht dadurch gehindert, dass die tatsächliche Aufteilung des Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Ein in Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist. Das ist hier aber nicht der Fall, weil die Lage der vorgesehenen Trennwand nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist.
Danach ist das Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 in den vom Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen entstanden. Die Lage beider Räume ist nach dem Aufteilungsplan ohne weiteres identifizierbar. Es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen.
Alle Eigentümer in der Pflicht
Zu Recht verlangt der Eigentümer von Wohnung und Keller Nr. 3 die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den übrigen Eigentümern. Die Mitwirkung daran wird nicht allein vom benachbarten Sondereigentümer des Kellerraums Nr. 7 geschuldet. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Wand Gemeinschaftseigentum ist oder möglicherweise „gemeinsames Sondereigentum“ der beiden betroffenen Sondereigentümer. Ebenso ist unerheblich, ob es sich um eine tragende oder eine nicht tragende Wand handelt.
Auch die Entfernung der vorhandenen Trennwand ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des Eigentümers von Wohnung und Keller Nr. 3 stehen sollte.
Kein Ausschluss nach Treu und Glauben
Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands ist nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen. Dies käme in Betracht, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten wäre. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.
Der Herstellungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Dann sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Teilungserklärung und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Bei geringfügigen Abweichungen können sich aber auch die mit einer Anpassung des Aufteilungsplans verbundenen Kosten als unverhältnismäßig erweisen, so dass es im Ergebnis bei den bestehenden Verhältnissen bleiben muss.
Hiernach ist den übrigen Eigentümern die Herstellung des plangerechten Zustands zuzumuten. Weil das Kellerabteil Nr. 3 durch die tatsächliche Bauausführung fast halbiert wird, handelt es nicht um eine unwesentliche Abweichung. Dass gemessen daran unverhältnismäßige Kosten durch die Versetzung der Wand verursacht werden, ist nicht ersichtlich.
(BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 04.01.2016 – Link zum Artikel