Januar 2014
Haufe.de: GdW-Studie – Knapp die Hälfte der Mieter hält Miete für angemessen
30/01/14 14:24
Sieben Prozent der deutschen Mieter empfinden ihre Miete als "sehr günstig", 26 Prozent als "günstig" und 46 Prozent als "angemessen". Das zeigt eine Studie des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Demnach haben nur 17 Prozent der Mieter das Gefühl, dass ihre Miete "hoch" ist. Vier Prozent empfinden sie als "viel zu hoch".
Die Studie "Wohntrends 2030" hat das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte zusammen mit der InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag des GdW erstellt. Für die Studie wurden 3.031 deutsche Haushalte von Januar bis April 2013 in telefonischen Interviews zu ihrer Wohnsituation befragt.
Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum beträgt in Deutschland im Schnitt 6,26 Euro. In den Städten liegt sie mit durchschnittlich 6,80 Euro pro Quadratmeter etwas darüber. Im halbstädtischen und im ländlichen Raum ist sie mit 5,80 beziehungsweise 5,34 Euro pro Quadratmeter günstiger.
Mietbelastung im Alter am höchsten
Nach Altersgruppen unterteilt ist die Mietbelastung im Alter am höchsten. Mieter von 65 bis 79 Jahren geben im Schnitt 26 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus, Mieter ab 80 Jahren sogar 32 Prozent. Im Alter von 30 bis 59 Jahren liegt die Mietbelastung dagegen bei nur 22 Prozent.
Im Bundesdurchschnitt schlagen die Mietkosten mit 24 Prozent des Nettoeinkommens zu Buche. (Diese Werte können nicht mit den Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes verglichen werden, da bei den "Wohntrends 2030" die Netto-Kaltmiete statt der Brutto-Kaltmiete zur Berechnung herangezogen wird.)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 30.01.2014 und
GdW: http://web.gdw.de/service/publikationen/1963-gdw-branchenbericht-6-studie-wohntrends-2030
Die Studie "Wohntrends 2030" hat das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte zusammen mit der InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag des GdW erstellt. Für die Studie wurden 3.031 deutsche Haushalte von Januar bis April 2013 in telefonischen Interviews zu ihrer Wohnsituation befragt.
Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum beträgt in Deutschland im Schnitt 6,26 Euro. In den Städten liegt sie mit durchschnittlich 6,80 Euro pro Quadratmeter etwas darüber. Im halbstädtischen und im ländlichen Raum ist sie mit 5,80 beziehungsweise 5,34 Euro pro Quadratmeter günstiger.
Mietbelastung im Alter am höchsten
Nach Altersgruppen unterteilt ist die Mietbelastung im Alter am höchsten. Mieter von 65 bis 79 Jahren geben im Schnitt 26 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus, Mieter ab 80 Jahren sogar 32 Prozent. Im Alter von 30 bis 59 Jahren liegt die Mietbelastung dagegen bei nur 22 Prozent.
Im Bundesdurchschnitt schlagen die Mietkosten mit 24 Prozent des Nettoeinkommens zu Buche. (Diese Werte können nicht mit den Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes verglichen werden, da bei den "Wohntrends 2030" die Netto-Kaltmiete statt der Brutto-Kaltmiete zur Berechnung herangezogen wird.)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 30.01.2014 und
GdW: http://web.gdw.de/service/publikationen/1963-gdw-branchenbericht-6-studie-wohntrends-2030
BGH: Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
24/01/14 16:34
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft fassten 2010 mehrheitlich den Beschluss, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungseigentumsanlage zu gestatten. Die Klägerin – ebenfalls Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft – ist damit nicht einverstanden. Der von ihr gegen den Beschluss erhobenen Anfechtungsklage haben beide Vorinstanzen mit der Begründung stattgegeben, die Anbringung der Mobilfunkanlage sei eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 i.V.m § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Mit der Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.
Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen und die Rechtsauffassung der Vorinstanzen mit der Erwägung bestätigt, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).
Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Nicht aber regelt die Norm den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG soll sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen (§ 903 BGB), grundsätzlich gewahrt bleibt. In diese Befugnis darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit liefern die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab. Das gilt umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage - auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen - ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlangt.
* § 22 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
* § 14 WEG
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; …
* § 903 Satz 1 BGB
Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
* § 906 Abs. 1 BGB
Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden.
V ZR 48/13 – Urteil vom 24. Januar 2014
AG Aschaffenburg – Urteil vom 22. Dezember 2011 – 115 C 2751/10
LG Bamberg – Urteil vom 25. Januar 2013 – 2 S 5/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 24.01.2014
Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen und die Rechtsauffassung der Vorinstanzen mit der Erwägung bestätigt, dass auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).
Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick auf die Regelung des § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB geboten. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Nicht aber regelt die Norm den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen. Der Rückgriff von § 22 Abs. 1 WEG auf den Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG soll sicherstellen, dass das Recht jedes Wohnungseigentümers, auf Entscheidungen über bauliche Veränderungen durch das Zustimmungserfordernis maßgebend Einfluss zu nehmen (§ 903 BGB), grundsätzlich gewahrt bleibt. In diese Befugnis darf nur eingegriffen werden, soweit Wohnungseigentümer von der Maßnahme gar nicht oder nur ganz geringfügig betroffen sind. Für die Konkretisierung dieser spezifisch wohnungseigentumsrechtlichen Geringfügigkeit liefern die in § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten immissionsrechtlichen Grenz- und Richtwerte keinen brauchbaren Maßstab. Das gilt umso mehr, als das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage - auch bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen - ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlangt.
* § 22 Abs. 1 WEG
Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
* § 14 WEG
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; …
* § 903 Satz 1 BGB
Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
* § 906 Abs. 1 BGB
Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden.
V ZR 48/13 – Urteil vom 24. Januar 2014
AG Aschaffenburg – Urteil vom 22. Dezember 2011 – 115 C 2751/10
LG Bamberg – Urteil vom 25. Januar 2013 – 2 S 5/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 24.01.2014
Haufe.de: WEG-Recht - Auslegen von Findlingen ist bauliche Veränderung
21/01/14 16:45
Das Auslegen mehrerer großer Steine (Findlinge) auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ist eine bauliche Veränderung. Diese bedarf der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.
Hintergrund
In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche „zwei bis drei stattliche Findlinge“ auszulegen. Anlass des Beschlusses war, dass auf der Rasenfläche, die an einen gepflasterten Hof grenzt, immer wieder Fahrzeuge abgestellt werden. Dies soll durch die Steine verhindert werden.
Ein Eigentümer hat den mehrheitlich gefassten Beschluss angefochten.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss verstößt gegen § 22 Abs. 1 WEG. Das Auslegen großer Findlinge geht über die gärtnerische Gestaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus und stellt eine bauliche Veränderung dar.
Bereits bei kleineren Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie der Verlegung von Trittplatten, die einen Gehweg bilden sollen, nimmt die Rechtsprechung eine bauliche Veränderung an, ebenso beim Einbau von Parksperrbügeln auf einer Sondernutzungsfläche. Vor diesem Hintergrund kann nichts anderes für die hier in Rede stehenden stattlichen Findlinge gelten, die ein dauerhaftes und signifikantes Hindernis gegen illegales Parken darstellen sollen.
Die bauliche Veränderung stellt auch einen Nachteil für sämtliche Eigentümer dar, sodass deren Zustimmung nicht entbehrlich ist. Der Nachteil liegt schon darin, dass die von den Steinen in Anspruch genommene Fläche nicht mehr anderweitig der ursprünglichen Zweckbestimmung der Rasenfläche verwendet werden kann. Zudem kann eine Verkehrsgefährdung nicht ausgeschlossen werden, weil Autofahrer die Steine im Dunkeln übersehen könnten.
Weil hier eine bauliche Veränderung vorliegt, kann schließlich offen bleiben, ob der angefochtene Beschluss überhaupt hinreichend bestimmt ist.
(AG Oberhausen, Urteil v. 9.7.2013, 34 C 94/12)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 21.01.2014
Hintergrund
In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche „zwei bis drei stattliche Findlinge“ auszulegen. Anlass des Beschlusses war, dass auf der Rasenfläche, die an einen gepflasterten Hof grenzt, immer wieder Fahrzeuge abgestellt werden. Dies soll durch die Steine verhindert werden.
Ein Eigentümer hat den mehrheitlich gefassten Beschluss angefochten.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss verstößt gegen § 22 Abs. 1 WEG. Das Auslegen großer Findlinge geht über die gärtnerische Gestaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus und stellt eine bauliche Veränderung dar.
Bereits bei kleineren Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie der Verlegung von Trittplatten, die einen Gehweg bilden sollen, nimmt die Rechtsprechung eine bauliche Veränderung an, ebenso beim Einbau von Parksperrbügeln auf einer Sondernutzungsfläche. Vor diesem Hintergrund kann nichts anderes für die hier in Rede stehenden stattlichen Findlinge gelten, die ein dauerhaftes und signifikantes Hindernis gegen illegales Parken darstellen sollen.
Die bauliche Veränderung stellt auch einen Nachteil für sämtliche Eigentümer dar, sodass deren Zustimmung nicht entbehrlich ist. Der Nachteil liegt schon darin, dass die von den Steinen in Anspruch genommene Fläche nicht mehr anderweitig der ursprünglichen Zweckbestimmung der Rasenfläche verwendet werden kann. Zudem kann eine Verkehrsgefährdung nicht ausgeschlossen werden, weil Autofahrer die Steine im Dunkeln übersehen könnten.
Weil hier eine bauliche Veränderung vorliegt, kann schließlich offen bleiben, ob der angefochtene Beschluss überhaupt hinreichend bestimmt ist.
(AG Oberhausen, Urteil v. 9.7.2013, 34 C 94/12)
Quelle(n): Haufe Online Redaktion vom 21.01.2014
Haufe.de: Mietpreisbremse – Regierung will Tempo machen
20/01/14 16:38
Die Mietpreisbremse für Neuvermietungen soll rasch umgesetzt werden. Noch im Sommer solle ein entsprechendes Gesetz vorliegen, so Bundesbauministerin Hendricks.
Die neue Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) rechnet damit, dass die von der großen Koalition geplante Mietpreisbremse rasch umgesetzt wird. Dem Berliner „Tagesspiegel am Sonntag“ sagte sie, sie hoffe, dass die gesetzlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse bis zur Sommerpause im Gesetzblatt stünden. Dann könnten ab 2015 die Bundesländer bestimmen, an welchen Orten die Mietpreisbremse wirken soll.
Das Vorhaben habe für die Bundesregierung hohe Priorität. Die Regierung werde dafür sorgen, dass Mieterhöhungen nicht zu weit über den örtlichen Vergleichsmieten liegen dürften. Auch werde geregelt, dass die Kosten einer energetischen Modernisierung nur so lange auf die Miete umgelegt werden dürften, bis sie abbezahlt seien, und nicht länger.
Auch Bundesjustizminister Heiko Maas kündigte eine schnelle Umsetzung der Mietpreisbremse an. Der SPD-Politiker sagte der „Bild am Sonntag“, er werde innerhalb der ersten 100 Tage ein Gesetz auf den Weg bringen, das die Mietpreisbremse und die Maklerprovision regle.
Mietpreisbremse im Koalitionsvertrag festgeschrieben
Union und SPD hatten sich im Koalitionsvertrag auf die Mietpreisbremse verständigt. Vorgesehen ist, dass in angespannten Wohnungsmärkten bei einem Mieterwechsel die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. So soll dem starken Anstieg der Mieten vor allem in Großstädten entgegengewirkt werden. Wo die Regelung genau gelten soll, müssen die Länder festlegen.
Verbände uneins über Mietpreisbremse
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Aussagen beider Minister. Die geplanten Änderungen seien überfällig und dringend notwendig, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Hingegen kritisierte der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) die Ankündigungen. Diese widersprächen den klaren Vorgaben des Koalitionsvertrags, der auf einen wohnungspolitischen Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung setze. Die Mietpreisbremse trage nicht zu einer Lösung der Wohnungsmisere bei. Vielmehr bedürfe es Impulsen für den Neubau von Wohnungen, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Regelung für bestehende Mietverhältnisse existiert bereits
Unabhängig von der geplanten Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen haben die Bundesländer bereits seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes im Mai 2013 die Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen in Gebieten mit Wohnungsknappheit auf 15 Prozent in drei Jahren zu reduzieren. Bislang haben Bayern, Hamburg und Berlin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, Nordrhein-Westfalen will nun nachziehen. Ohne eine besondere Regelung sind kraft Gesetzes Mieterhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren möglich, jeweils begrenzt auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quelle(n): Haufe Online Redaktion / dpa vom 20.01.2014
Die neue Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) rechnet damit, dass die von der großen Koalition geplante Mietpreisbremse rasch umgesetzt wird. Dem Berliner „Tagesspiegel am Sonntag“ sagte sie, sie hoffe, dass die gesetzlichen Grundlagen für die Mietpreisbremse bis zur Sommerpause im Gesetzblatt stünden. Dann könnten ab 2015 die Bundesländer bestimmen, an welchen Orten die Mietpreisbremse wirken soll.
Das Vorhaben habe für die Bundesregierung hohe Priorität. Die Regierung werde dafür sorgen, dass Mieterhöhungen nicht zu weit über den örtlichen Vergleichsmieten liegen dürften. Auch werde geregelt, dass die Kosten einer energetischen Modernisierung nur so lange auf die Miete umgelegt werden dürften, bis sie abbezahlt seien, und nicht länger.
Auch Bundesjustizminister Heiko Maas kündigte eine schnelle Umsetzung der Mietpreisbremse an. Der SPD-Politiker sagte der „Bild am Sonntag“, er werde innerhalb der ersten 100 Tage ein Gesetz auf den Weg bringen, das die Mietpreisbremse und die Maklerprovision regle.
Mietpreisbremse im Koalitionsvertrag festgeschrieben
Union und SPD hatten sich im Koalitionsvertrag auf die Mietpreisbremse verständigt. Vorgesehen ist, dass in angespannten Wohnungsmärkten bei einem Mieterwechsel die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. So soll dem starken Anstieg der Mieten vor allem in Großstädten entgegengewirkt werden. Wo die Regelung genau gelten soll, müssen die Länder festlegen.
Verbände uneins über Mietpreisbremse
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Aussagen beider Minister. Die geplanten Änderungen seien überfällig und dringend notwendig, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Hingegen kritisierte der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) die Ankündigungen. Diese widersprächen den klaren Vorgaben des Koalitionsvertrags, der auf einen wohnungspolitischen Dreiklang aus einer Stärkung der Investitionstätigkeit, einer Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus und einer ausgewogenen mietrechtlichen und sozialpolitischen Flankierung setze. Die Mietpreisbremse trage nicht zu einer Lösung der Wohnungsmisere bei. Vielmehr bedürfe es Impulsen für den Neubau von Wohnungen, so BFW-Präsident Walter Rasch.
Regelung für bestehende Mietverhältnisse existiert bereits
Unabhängig von der geplanten Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen haben die Bundesländer bereits seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes im Mai 2013 die Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen in Gebieten mit Wohnungsknappheit auf 15 Prozent in drei Jahren zu reduzieren. Bislang haben Bayern, Hamburg und Berlin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, Nordrhein-Westfalen will nun nachziehen. Ohne eine besondere Regelung sind kraft Gesetzes Mieterhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren möglich, jeweils begrenzt auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quelle(n): Haufe Online Redaktion / dpa vom 20.01.2014
BGH: Zur Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen bei einem konkludent geschlossenen Fernwärmeversorgungsvertrag
15/01/14 16:42
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welche Anforderungen an die Einbeziehung allgemeiner Versorgungsbedingungen bei einem durch schlüssiges Verhalten abgeschlossenen Fernwärmeversorgungsvertrag zu stellen sind.
Die beklagte GmbH ist Eigentümerin eines Grundstücks in Cottbus. Nach dem Auszug des Mieters, dessen Fernwärmeversorgungsvertrag mit der Klägerin aufgrund einer wirksamen Kündigung des Mieters geendet hatte, entnahm die Beklagte von der Klägerin bereitgestellte Fernwärme für ihr Grundstück. Mit einer "Vertragsbestätigung" begrüßte die Klägerin die Beklagte daraufhin als neue Kundin, mit der ein Vertrag nach § 2 der AVBFernwärmeV* zustande gekommen sei. Sie übersandte der Beklagten mit weiterem Schreiben vom 19. September 2008 den Entwurf eines Versorgungsvertrages. Dieser sah eine dreijährige Vertragslaufzeit sowie dessen Verlängerung um je ein Jahr vor, sofern der Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten gekündigt würde.
Die Beklagte unterzeichnete diesen Vertrag nicht. Sie erklärte im März 2009 "mit sofortiger Wirkung" die Kündigung des Vertrags. Die Klägerin meint, der Vertrag ende erst im September 2010, weil in ihren Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der jeweiligen Vertragszeit für den Kunden vorgesehen seien. Für den Zeitraum vom 28. März 2009 bis 29. Oktober 2009 begehrt die Klägerin unter anderem den für den Abrechnungszeitraum angefallenen Grundpreis, insgesamt Zahlung von 4.633,19 Euro nebst Zinsen und Mahngebühren. Die Beklagte hatte in diesem Zeitraum keine Fernwärme mehr entnommen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin im Wesentlichen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrte, hatte keinen Erfolg.
Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte weder an die in den Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin jeweils vorgesehene Mindestlaufzeit von einem Jahr sowie die Kündigungsfrist von sechs Monaten noch an die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV* geregelte neunmonatige Kündigungsfrist gebunden ist.
Die Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin sind nicht Vertragsinhalt geworden, da es an der auch im kaufmännischen Verkehr erforderlichen Einbeziehungsvereinbarung fehlt. Die bloße "Branchenüblichkeit" reicht für die Beachtlichkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht aus. Auch aus § 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 3 AVBFernwärmeV* ergibt sich nicht, dass diese unabhängig von einer Einbeziehungsvereinbarung (sozusagen "automatisch") Vertragsinhalt geworden wären. Denn beide Bestimmungen treffen keine Regelung zur Einbeziehung der vom Versorgungsunternehmen gestellten Bedingungen in den Vertrag. An die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV geregelte Kündigungsfrist ist die Beklagte nicht gebunden, weil diese Vorschrift nur für Verträge mit fester Laufzeit gilt.
Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV)
§ 1 Gegenstand der Verordnung
(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. Diese sind, soweit Absatz 3 und § 35 nichts anderes vorsehen, Bestandteil des Versorgungsvertrages.
§ 2 Vertragsabschluss
(1) Der Vertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ist er auf andere Weise zustande gekommen, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Vertragsabschluss dem Kunden unverzüglich schriftlich zu bestätigen. (…). (2) Kommt der Vertrag dadurch zustande, dass Fernwärme aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens entnommen wird, so ist der Kunde verpflichtet, dies dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. Die Versorgung erfolgt zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. (…)
§ 32 Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung
(1) Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre als stillschweigend vereinbart.(…)
Urteil vom 15. Januar 2014 - VIII ZR 111/13
AG Cottbus - Urteil vom 12. April 2012 – 43 C 393/11
LG Cottbus - Urteil vom 27. März 2013 – 1 S 86/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 15.01.2014
Die beklagte GmbH ist Eigentümerin eines Grundstücks in Cottbus. Nach dem Auszug des Mieters, dessen Fernwärmeversorgungsvertrag mit der Klägerin aufgrund einer wirksamen Kündigung des Mieters geendet hatte, entnahm die Beklagte von der Klägerin bereitgestellte Fernwärme für ihr Grundstück. Mit einer "Vertragsbestätigung" begrüßte die Klägerin die Beklagte daraufhin als neue Kundin, mit der ein Vertrag nach § 2 der AVBFernwärmeV* zustande gekommen sei. Sie übersandte der Beklagten mit weiterem Schreiben vom 19. September 2008 den Entwurf eines Versorgungsvertrages. Dieser sah eine dreijährige Vertragslaufzeit sowie dessen Verlängerung um je ein Jahr vor, sofern der Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten gekündigt würde.
Die Beklagte unterzeichnete diesen Vertrag nicht. Sie erklärte im März 2009 "mit sofortiger Wirkung" die Kündigung des Vertrags. Die Klägerin meint, der Vertrag ende erst im September 2010, weil in ihren Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der jeweiligen Vertragszeit für den Kunden vorgesehen seien. Für den Zeitraum vom 28. März 2009 bis 29. Oktober 2009 begehrt die Klägerin unter anderem den für den Abrechnungszeitraum angefallenen Grundpreis, insgesamt Zahlung von 4.633,19 Euro nebst Zinsen und Mahngebühren. Die Beklagte hatte in diesem Zeitraum keine Fernwärme mehr entnommen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin im Wesentlichen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrte, hatte keinen Erfolg.
Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte weder an die in den Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin jeweils vorgesehene Mindestlaufzeit von einem Jahr sowie die Kündigungsfrist von sechs Monaten noch an die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV* geregelte neunmonatige Kündigungsfrist gebunden ist.
Die Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin sind nicht Vertragsinhalt geworden, da es an der auch im kaufmännischen Verkehr erforderlichen Einbeziehungsvereinbarung fehlt. Die bloße "Branchenüblichkeit" reicht für die Beachtlichkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht aus. Auch aus § 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 3 AVBFernwärmeV* ergibt sich nicht, dass diese unabhängig von einer Einbeziehungsvereinbarung (sozusagen "automatisch") Vertragsinhalt geworden wären. Denn beide Bestimmungen treffen keine Regelung zur Einbeziehung der vom Versorgungsunternehmen gestellten Bedingungen in den Vertrag. An die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV geregelte Kündigungsfrist ist die Beklagte nicht gebunden, weil diese Vorschrift nur für Verträge mit fester Laufzeit gilt.
Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV)
§ 1 Gegenstand der Verordnung
(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. Diese sind, soweit Absatz 3 und § 35 nichts anderes vorsehen, Bestandteil des Versorgungsvertrages.
§ 2 Vertragsabschluss
(1) Der Vertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ist er auf andere Weise zustande gekommen, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Vertragsabschluss dem Kunden unverzüglich schriftlich zu bestätigen. (…). (2) Kommt der Vertrag dadurch zustande, dass Fernwärme aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens entnommen wird, so ist der Kunde verpflichtet, dies dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. Die Versorgung erfolgt zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. (…)
§ 32 Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung
(1) Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre als stillschweigend vereinbart.(…)
Urteil vom 15. Januar 2014 - VIII ZR 111/13
AG Cottbus - Urteil vom 12. April 2012 – 43 C 393/11
LG Cottbus - Urteil vom 27. März 2013 – 1 S 86/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 15.01.2014
BGH: Bundesgerichtshof entscheidet zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter
08/01/14 14:40
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Untervermietungserlaubnis einen Mieter zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt.
Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom am 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.
Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13
AG Berlin -Tempelhof – Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12
LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 08.01.2014
Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom am 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.
Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13
AG Berlin -Tempelhof – Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12
LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 08.01.2014