August 2015

Schimmelpilz-Gefahr: Keller im Sommer richtig lüften

Lüftung bei warmem Wetter verschlimmert Feuchtigkeits-Probleme
 
Was liegt näher, als die muffigen Abstellräume im Keller über den Sommer einmal kräftig durchzulüften? So denken viele Hausbesitzer und verschlimmern damit oft noch das Feuchtigkeits- und Schimmelpilz-Problem, weiß der Bausachverständige und Schimmelpilz-Experte Holger Rieck vom Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau (VQC). Nur bei kühlem Wetter sollte der Keller gelüftet werden.

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Foto: Holger Rieck

Schimmel im Keller ist leider keine Seltenheit. Wer den feuchten Keller im Sommer lüftet, verschlimmert das Problem
Experte Holger Rieck erklärt den Hintergrund: Lässt man im Sommer warme Luft in den kühleren Keller, kondensiert Feuchtigkeit an den kalten Kellerwänden (ähnlich wie bei einer Flasche, die man aus dem Kühlschrank nimmt. An der Flasche bildet sich dann auch Kondensat). Deshalb wird dieses Phänomen auch Sommerkondensation genannt. Auch wenn Hausbesitzer also vermuten, dass die warme Witterung den Keller trocknet – im Sommer sollten Kellertür und Kellerfenster besser geschlossen bleiben. Denn sonst verschlimmern sich die Probleme mit der Feuchtigkeit, was wiederum die ideale Grundlage für einen Schimmelpilzbefall ist.
Einfache Tipps für Hausbesitzer - richtig lüften und Schimmelpilzbildung vermeiden

  • Der beste Zeitpunkt für eine umfangreiche Lüftung des Kellers sind kühlere Tage im Frühjahr oder Herbst. Der beste Lüftungserfolg stellt sich im Winter ein.
  • Muss der Keller dennoch im Sommer gelüftet werden, am besten die frühen Morgenstunden nutzen. Denn die warme Sommerluft am Tag hat meistens eine sehr hohe Luftfeuchte und transportiert somit zu viel Feuchtigkeit. Die besten Lüftungs-Ergebnisse erreichen Hausbesitzer an kühlen Tagen.
  • Bei den Außenwänden im Keller gilt das gleiche Prinzip wie in den Wohnräumen: Möbel nicht zu dicht an die Kellerwand rücken, damit die Luft auch dahinter zirkulieren kann.
  • Ist Feuchtigkeit Dauergast im Keller, sollten sich Hausbesitzer auf die Suche nach der Ursache machen, denn sonst sind Bauschäden und Schimmelpilzbildungen vorprogrammiert. Hierzu sollten sie einen Fachmann wie einen Bauwerksdiagnostiker hinzuziehen.
  • Wenn zum Beispiel eine Abdichtung der Kellerwände gegen Feuchtigkeit fehlt, kann diese bei einer Kellersanierung nachträglich eingebaut werden.

Einfach zusammengefasst bedeutet das: Eine intensivere Lüftung der Kellers in den Wintermonaten ist zweckmäßiger als eine Lüftung in den Sommermonaten.


Keller zu Wohnzwecken muss höhere Anforderungen erfüllen

Während bei einem Keller, der lediglich für die Heizung und als Abstellraum genutzt wird, das richtige Lüften oft ausreicht, muss der Keller für Wohnzwecke höhere Anforderungen erfüllen. Eine Kellersanierung schafft hier die richtige Grundlage für die Umnutzung. Bevor es losgeht, empfiehlt Experte Holger Rieck einen Termin mit einem Fachmann. Denn nur eine gründliche Bauwerksdiagnostik kann Aufschluss darüber geben, welche Maßnahmen erforderlich sind, damit der Keller komfortabel bewohnbar wird.

Quelle: www.energie-fachberater.de –
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Haufe.de: Haftung des werdenden Wohnungseigentümers (BGH)

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.


Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Erwerberin einer Eigentumswohnung rückständige Hausgelder.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.7.2004 hatte die Tochter der nun beklagten Erwerberin die Wohnung und zwei Stellplätze von einem Bauträger gekauft. Am 19.4.2004 wurde für die Tochter eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ der Bauträger die Wohnung der Tochter zur Nutzung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 2.10.2012 veräußerte die Tochter die Wohnung an ihre Mutter und trat die Auflassungsvormerkung an diese ab. Die Abtretung wurde wenige Tage später ins Grundbuch eingetragen. Mutter und Tochter bewohnen die Wohnung gemeinsam. Im Oktober 2013 wurden die Einheiten einem Dritten in der Zwangsversteigerung zugeschlagen. Weder Mutter noch Tochter wurden jemals als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der Mutter die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis Oktober 2013 und die anteilige Zahlung einer
Sonderumlage.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Stellung der Tochter als werdende Wohnungseigentümerin durch die Veräußerung und Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs auf die Mutter übergegangen ist und letztere daher für die Lasten der Wohnung haftet.

Entscheidung


Die Klage hat keinen Erfolg. Die Mutter, die die Wohnung von ihrer Tochter erworben hat, haftet nicht für die geforderten Beträge, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Tochter spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten tragen muss.

Die Rechtsstellung als werdende Wohnungseigentümerin ist nicht durch die Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die Mutter übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft von dem teilenden Eigentümer, ist erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit - hier die Tochter - diese Rechtsstellung erlangt hat.

Veräußert ein werdender Wohnungseigentümer seine Einheit, erlangt der Erwerber die mitgliedschaftliche Stellung im Verband wie ein Zweiterwerber erst, wenn sein Eigentumserwerb vollendet ist, also erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der BGH folgt damit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach der die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dem Zweiterwerb gleichgestellt ist.

Daher ist die Mutter als Zweiterwerberin vor dem endgültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.

(BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 19.08.2015 –
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Haufe.de: Jahresabrechnung gilt trotz Anfechtung

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam, solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist. Die Anfechtung der Jahresabrechnung allein ändert nichts an der Zahlungspflicht.


Hintergrund
Eine WEG verlangte von einer Wohnungseigentümerin vor Gericht restliches Hausgeld. Sie stützte ihren Anspruch auf eine beschlossene Jahresabrechnung.

Die Jahresabrechnung war angefochten worden. Das Amtsgericht hat den Genehmigungsbeschluss für ungültig erklärt. Hiergegen wurde Berufung eingelegt.

Während das Berufungsverfahren noch lief, hat das Amtsgericht der Zahlungsklage stattgegeben, wogegen wiederum die Wohnungseigentümerin Berufung eingelegt hat.

Schließlich wurde in dem Verfahren über die Genehmigung der Jahresabrechnung die Berufung zurückgenommen. Im Zahlungsprozess haben die Parteien daraufhin die Hauptsache für erledigt erklärt und beantragen, jeweils der anderen Partei die Prozesskosten aufzuerlegen.

Entscheidung


Die Wohnungseigentümerin muss die Kosten des Zahlungsprozesses tragen, denn ihr Verteidigungsvorbringen in diesem Verfahren war bis zum erledigenden Ereignis – der rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung – ohne Erfolgsaussichten.

Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen daher auch eine Zahlungspflicht. Daher hätte die Eigentümerin den Zahlungsprozess ohne das erledigende Ereignis verloren, so dass es billigem Ermessen entspricht, ihr die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Insoweit ist es auch ohne Belang, dass das Anfechtungsverfahren zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung in diesem Verfahren nur deshalb noch nicht rechtskräftig abgeschlossen war, weil gegen diese Entscheidung Berufung eingelegt worden ist.

Eine andere Entscheidung folgt auch nicht daraus, dass die Ungültigerklärung dazu führt, dass die Gültigkeit der Beschlüsse rückwirkend entfällt. Zwar hat dies zur Folge, dass die Eigentümerin, soweit die Beschlüsse vollzogen worden sind, ggf. einen Folgenbeseitigungsanspruch hat. Dieser bezieht sich aber nicht auf die Kosten der Eigentümerin bezüglich des vorliegenden Rechtsstreits.

Denn da – bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens – in jedem Falle eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers besteht, ist die Verteidigung gegen die Inanspruchnahme durch die WEG mit dem Argument, der Beschluss sei ungültig, ohne jegliche Erfolgsaussicht. Die hierfür aufgewandten Kosten stellen daher keinen kausalen Schaden durch die Beschlussfassung dar.

(LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 10.8.2015, 2-13 S 88/15)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 18.08.2015
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Haufe.de: Mietrecht – Erst Jahresabrechnung, dann Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung auf Basis einer WEG-Jahresabrechnung ist erst dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt worden ist.


Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung
für das Jahr 2013. Die Wohnung befindet sich in einer Wohnungseigentumsanlage.

Der Vermieter hat die Betriebskostenabrechnung auf Grundlage der Jahresabrechnung
der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2013 erstellt. Die Jahresabrechnung wurde bislang noch nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt.

Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei erst dann wirksam, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung der WEG von den Wohnungseigentümern genehmigt worden sei.

Entscheidung

Das AG Offenbach gibt dem Mieter Recht.
Die Frage, ob eine noch nicht beschlossene Jahresabrechnung als Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dienen kann, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der vermietende Wohnungseigentümer müsse die Erstellung der Jahresabrechnung durch den WEG-Verwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten. Der einzelne Eigentümer könne durch Belegeinsicht beim Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige.

Nach anderer Auffassung, der sich das AG Offenbach anschließt, kann die Jahresabrechnung nur dann als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, wenn die Eigentümer sie durch Beschluss genehmigt haben. Solange die Genehmigung fehlt, steht nicht fest, inwieweit dem vermietenden Wohnungseigentümer tatsächlich Kosten entstehen. Die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers wird erst durch den genehmigenden Beschluss begründet. Die zwecks Beschlussfassung vom WEG-Verwalter erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter. Zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt ist, ist mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entstehen, können diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

(AG Offenbach am Main, Urteil v. 7.7.2015, 37 C 29/15)

Quelle: Haufe.de Online-Redaktion 11.08.2015 –
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