August 2014
Haufe.de: Verwalter darf Instandhaltungsrücklage nur bei genauer Ermächtigung antasten
07/08/14 13:12
Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Die Modalitäten der Ermächtigung müssen aber genau geregelt sein.
Hintergrund
Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass es dem Verwalter erlaubt sein soll, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000 Euro kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Instandhaltungsrücklage hatte bei Beschlussfassung einen Stand von 180.000 Euro.
Ein Wohnungseigentümer meint, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu weit gefasst ist.
Grundsätzlich widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird. Die Instandhaltungsrücklage hat den gesetzlichen Zweck, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern.
Eigentümer können Entnahmen aus der Rücklage beschließen
Über Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage kann aber die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen. Dabei liegt ein Beschluss, eine Instandhaltungsrücklage wieder aufzulösen, nur dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dies nicht dazu führt, dass die gebotene Sicherheit unterschritten wird. Deshalb widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage vollständig oder bis auf einen unbedeutenden Rest aufzulösen. Der Grundsatz der Zweckbindung der Rücklage erfordert den Verblieb einer „eisernen Reserve“.
Welche Reserve verbleiben muss und inwieweit Mittel, die in der Instandhaltungsrückstellung gebunden sind, für andere Zwecke verwendet werden können, kann nicht abstrakt festgelegt werden. Es kommt im Einzelfall auf den Zustand, das Alter und die Reparaturanfälligkeit der Anlage an sowie die Höhe der vorhandenen Rücklage und die Aussichten, Rückstände einzutreiben und die Rücklage wieder aufzufüllen.
Beschluss lässt Mindestrücklage und Zeitraum außer acht
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der hier angefochtene Beschluss zu unbestimmt. Es ist nicht festgelegt, welcher Betrag als Instandhaltungsrücklage erforderlich ist und nicht angegriffen werden darf. Zudem ist der Begriff „kurzfristig“ nicht definiert. Bei der Beurteilung des Beschlusses spielt es keine Rolle, dass die Entnahme von 10.000 Euro bei einem Bestand von 180.000 Euro im konkreten Fall unbedenklich sein dürfte. Denn die von den Wohnungseigentümern beschlossene Ermächtigung erlaubt dem Verwalter auch, unter ganz anderen wirtschaftlichen Umständen auf die Rücklage zuzugreifen, unter denen ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage nach den geschilderten Grundsätzen nicht mehr gestattet wäre.
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.7.2014, 2-13 S 91/13)
Quelle: Haufe Online Redaktion
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Hintergrund
Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass es dem Verwalter erlaubt sein soll, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000 Euro kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Instandhaltungsrücklage hatte bei Beschlussfassung einen Stand von 180.000 Euro.
Ein Wohnungseigentümer meint, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu weit gefasst ist.
Grundsätzlich widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird. Die Instandhaltungsrücklage hat den gesetzlichen Zweck, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern.
Eigentümer können Entnahmen aus der Rücklage beschließen
Über Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage kann aber die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen. Dabei liegt ein Beschluss, eine Instandhaltungsrücklage wieder aufzulösen, nur dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dies nicht dazu führt, dass die gebotene Sicherheit unterschritten wird. Deshalb widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage vollständig oder bis auf einen unbedeutenden Rest aufzulösen. Der Grundsatz der Zweckbindung der Rücklage erfordert den Verblieb einer „eisernen Reserve“.
Welche Reserve verbleiben muss und inwieweit Mittel, die in der Instandhaltungsrückstellung gebunden sind, für andere Zwecke verwendet werden können, kann nicht abstrakt festgelegt werden. Es kommt im Einzelfall auf den Zustand, das Alter und die Reparaturanfälligkeit der Anlage an sowie die Höhe der vorhandenen Rücklage und die Aussichten, Rückstände einzutreiben und die Rücklage wieder aufzufüllen.
Beschluss lässt Mindestrücklage und Zeitraum außer acht
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der hier angefochtene Beschluss zu unbestimmt. Es ist nicht festgelegt, welcher Betrag als Instandhaltungsrücklage erforderlich ist und nicht angegriffen werden darf. Zudem ist der Begriff „kurzfristig“ nicht definiert. Bei der Beurteilung des Beschlusses spielt es keine Rolle, dass die Entnahme von 10.000 Euro bei einem Bestand von 180.000 Euro im konkreten Fall unbedenklich sein dürfte. Denn die von den Wohnungseigentümern beschlossene Ermächtigung erlaubt dem Verwalter auch, unter ganz anderen wirtschaftlichen Umständen auf die Rücklage zuzugreifen, unter denen ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage nach den geschilderten Grundsätzen nicht mehr gestattet wäre.
(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.7.2014, 2-13 S 91/13)
Quelle: Haufe Online Redaktion
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Haufe.de: Vermieter haftet für überhöhten Wasserverbrauch nur bei Verschulden
01/08/14 13:09
Der Vermieter muss für einen erhöhten Wasserverbrauch des Mieters infolge eines Defekts nur aufkommen, wenn er den Defekt zu vertreten hat oder den Mangel kennt und sich mit dessen Beseitigung in Verzug befindet.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Mieter wenden ein, wegen eines Defekts am Spülkasten in der Gästetoilette sei es zu einem erhöhten Wasserverbrauch gekommen.
Einen solchen Defekt hatten die Mieter dem Vermieter zuvor nicht angezeigt. Sie hatten lediglich darauf hingewiesen, dass sich ihr Kaltwasserzähler auch dreht, wenn sie kein Wasser abnehmen.
Entscheidung
Die Mieter müssen den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung zahlen. Sie können dem Vermieter den erhöhten Wasserverbrauch nicht im Wege eines Schadensersatzanspruchs entgegenhalten. Voraussetzung dafür wäre, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit dessen Beseitigung in Verzug war. Dies war hier nicht der Fall, denn die Mieter hatten den Mangel am Spülkasten nicht angezeigt.
Der Vermieter hat den Mangel auch nicht wegen des Hinweises auf Unregelmäßigkeiten am Wasserzähler zu vertreten. Er war nicht gehalten, aufgrund dieses Hinweises die Toilettenspülung zu kontrollieren. Vielmehr deutete die Angabe, dass kein Wasser abgenommen werde, darauf hin, dass die Mieter dies schon selbst kontrolliert hatten. Zudem ist nicht ersichtlich, warum die Mieter nicht selbst kontrolliert haben, ob in ihrer Wohnung vielleicht noch irgendwo Wasser verbraucht wird.
(AG Münster, Urteil v. 1.4.2014, 3 C 4087/13)
Quelle: Haufe Online Redaktion
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Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von den Mietern eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Mieter wenden ein, wegen eines Defekts am Spülkasten in der Gästetoilette sei es zu einem erhöhten Wasserverbrauch gekommen.
Einen solchen Defekt hatten die Mieter dem Vermieter zuvor nicht angezeigt. Sie hatten lediglich darauf hingewiesen, dass sich ihr Kaltwasserzähler auch dreht, wenn sie kein Wasser abnehmen.
Entscheidung
Die Mieter müssen den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung zahlen. Sie können dem Vermieter den erhöhten Wasserverbrauch nicht im Wege eines Schadensersatzanspruchs entgegenhalten. Voraussetzung dafür wäre, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit dessen Beseitigung in Verzug war. Dies war hier nicht der Fall, denn die Mieter hatten den Mangel am Spülkasten nicht angezeigt.
Der Vermieter hat den Mangel auch nicht wegen des Hinweises auf Unregelmäßigkeiten am Wasserzähler zu vertreten. Er war nicht gehalten, aufgrund dieses Hinweises die Toilettenspülung zu kontrollieren. Vielmehr deutete die Angabe, dass kein Wasser abgenommen werde, darauf hin, dass die Mieter dies schon selbst kontrolliert hatten. Zudem ist nicht ersichtlich, warum die Mieter nicht selbst kontrolliert haben, ob in ihrer Wohnung vielleicht noch irgendwo Wasser verbraucht wird.
(AG Münster, Urteil v. 1.4.2014, 3 C 4087/13)
Quelle: Haufe Online Redaktion
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