April 2016
Mietrecht: Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig
13/04/16 14:03
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.
Hintergrund: Jahresabrechnung war nicht beschlossen
Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen. Zur Verteilung heißt es im Mietvertrag: „Alle nebenstehenden Kostenarten werden entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt.“ Die Abrechnung der Heizkosten soll sich laut Mietvertrag „nach den Beschlüssen der WEG“ richten.
Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die mit einer Nachzahlung von 2.761 Euro endete. Eine Beschlussfassung über die WEG-Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.
Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er beanstandet unter anderem, dass die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei, so dass diese nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne.
Entscheidung: Betriebskostenabrechnung möglich
Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.
Die Formulierung im Mietvertrag, dass die Kosten entsprechend den Beschlüssen der WEG umgelegt werden, ist so zu verstehen, dass auch für die Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der WEG herangezogene Umlageschlüssel gelten soll. Eine darüber hinausgehende Bindung des vermietenden Eigentümers an die Beschlüsse der Gemeinschaft soll dadurch aber nicht festgeschrieben werden.
Eine Beschlussfassung der WEG über die Jahresabrechnung vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung war nicht erforderlich.
Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden. So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter muss dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einstellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft. Diese wiederum sind für den Mieter uninteressant.
Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel.
Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Er kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die Daten zusammenstellen, die er für die Betriebskostenabrechnung benötigt. Will der Mieter prüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Beträge korrekt sind, kann er sich vom Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigen lassen.
Zudem kann es zu einem längeren Zeitraum der Rechtsunsicherheit kommen, wenn man die Genehmigung der Jahresabrechnung als Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung ansieht. Konsequenterweise wäre die Bestandskraft des Beschlusses abzuwarten, was im Falle einer Anfechtung durchaus mehrere Jahre dauern kann. Dann müsste der Vermieter befürchten, wegen der Jahresfrist Forderungen zu verlieren, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft. Der Mieter wiederum müsste damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurück liegt. Diese Unsicherheit besteht nicht, wenn die Betriebskostenabrechnung auch ohne Beschluss über die Jahresabrechnung erteilt werden kann.
(LG Darmstadt, Urteil v. 5.2.2016, 6 S 143/15)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion vom 13.04.2016 – Link zum Artikel
Hintergrund: Jahresabrechnung war nicht beschlossen
Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Laut Mietvertrag muss der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen. Zur Verteilung heißt es im Mietvertrag: „Alle nebenstehenden Kostenarten werden entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt.“ Die Abrechnung der Heizkosten soll sich laut Mietvertrag „nach den Beschlüssen der WEG“ richten.
Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die mit einer Nachzahlung von 2.761 Euro endete. Eine Beschlussfassung über die WEG-Jahresabrechnung hatte zuvor nicht stattgefunden.
Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten. Er beanstandet unter anderem, dass die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei, so dass diese nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne.
Entscheidung: Betriebskostenabrechnung möglich
Der Mieter muss die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten.
Die Formulierung im Mietvertrag, dass die Kosten entsprechend den Beschlüssen der WEG umgelegt werden, ist so zu verstehen, dass auch für die Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der WEG herangezogene Umlageschlüssel gelten soll. Eine darüber hinausgehende Bindung des vermietenden Eigentümers an die Beschlüsse der Gemeinschaft soll dadurch aber nicht festgeschrieben werden.
Eine Beschlussfassung der WEG über die Jahresabrechnung vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung war nicht erforderlich.
Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden. So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter muss dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einstellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft. Diese wiederum sind für den Mieter uninteressant.
Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel.
Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Er kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die Daten zusammenstellen, die er für die Betriebskostenabrechnung benötigt. Will der Mieter prüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Beträge korrekt sind, kann er sich vom Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigen lassen.
Zudem kann es zu einem längeren Zeitraum der Rechtsunsicherheit kommen, wenn man die Genehmigung der Jahresabrechnung als Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung ansieht. Konsequenterweise wäre die Bestandskraft des Beschlusses abzuwarten, was im Falle einer Anfechtung durchaus mehrere Jahre dauern kann. Dann müsste der Vermieter befürchten, wegen der Jahresfrist Forderungen zu verlieren, sofern er nicht nachweisen kann, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft. Der Mieter wiederum müsste damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurück liegt. Diese Unsicherheit besteht nicht, wenn die Betriebskostenabrechnung auch ohne Beschluss über die Jahresabrechnung erteilt werden kann.
(LG Darmstadt, Urteil v. 5.2.2016, 6 S 143/15)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion vom 13.04.2016 – Link zum Artikel
Mietrecht: Kein Schadensersatz für Sondereigentümer wegen verspäteter Jahresabrechnung
13/04/16 14:02
Ein WEG-Verwalter haftet einem vermietenden Sondereigentümer nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter rechtzeitig erstellen kann.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem WEG-Verwalter Schadensersatz. Der Verwalter hatte die Jahresabrechnung 2007 erst im Jahr 2009 erstellt. Die Einzelabrechnung für die Wohnung des klagenden Eigentümers, der seine Wohnung vermietet hatte, endete mit einer Nachzahlung von 750 Euro.
Nachdem die Jahresabrechnung vorlag, machte der Eigentümer gegenüber seinem Mieter für das Jahr 2007 eine Betriebskostennachzahlung geltend. Der Mieter hat die Nachzahlung verweigert, weil die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei.
Der Wohnungseigentümer nimmt nun den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser zu spät abgerechnet habe.
Entscheidung
Das LG Frankfurt gibt dem Verwalter Recht. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz verlangen.
Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist aber kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer.
Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter hat nur indirekt etwas mit der Wohngeldabrechnung des Verwalters gegenüber den Eigentümern zu tun. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer ist.
Anders wäre die Sache zu beurteilen, wenn Verwalter und Eigentümer vereinbart hätten, dass der Verwalter auch die Betriebskostenabrechnung erstellt. Das war hier aber nicht der Fall.
(LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.2011, 2-09 S 2/11)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion vom 12.12.2011 – Link zum Artikel
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem WEG-Verwalter Schadensersatz. Der Verwalter hatte die Jahresabrechnung 2007 erst im Jahr 2009 erstellt. Die Einzelabrechnung für die Wohnung des klagenden Eigentümers, der seine Wohnung vermietet hatte, endete mit einer Nachzahlung von 750 Euro.
Nachdem die Jahresabrechnung vorlag, machte der Eigentümer gegenüber seinem Mieter für das Jahr 2007 eine Betriebskostennachzahlung geltend. Der Mieter hat die Nachzahlung verweigert, weil die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei.
Der Wohnungseigentümer nimmt nun den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser zu spät abgerechnet habe.
Entscheidung
Das LG Frankfurt gibt dem Verwalter Recht. Der Eigentümer kann keinen Schadensersatz verlangen.
Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist aber kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer.
Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter hat nur indirekt etwas mit der Wohngeldabrechnung des Verwalters gegenüber den Eigentümern zu tun. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer ist.
Anders wäre die Sache zu beurteilen, wenn Verwalter und Eigentümer vereinbart hätten, dass der Verwalter auch die Betriebskostenabrechnung erstellt. Das war hier aber nicht der Fall.
(LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.2011, 2-09 S 2/11)
Quelle: Haufe.de Online-Redaktion vom 12.12.2011 – Link zum Artikel
Mietrecht / BGH: Keine Mietminderung wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters
13/04/16 13:17
Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26. März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Beklagte eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel.
Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von bestimmten Bedingungen abhängig, die die Klägerin akzeptierte. Die Parteien vereinbarten (unter anderem), dass die Klägerin die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen bauseitigen Zustand wieder herzustellen habe. Die Klägerin zahlte nach dem Einbau der eigenen Küche zunächst die bisherige Miete (inklusive des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags) weiter. Am 9. Februar 2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche entwendet. Ihre Versicherung zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 €, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin meint, die in der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehene anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da diese Küche ihr infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe.
Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 € seit dem 1. März 2014 gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr dagegen auf die Berufung der Klägerin stattgegeben und die Revision zugelassen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führt nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Klägerin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber - vorrangig im Interesse der Beklagten für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der Klägerin derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB)* führender Mangel der Mietsache nicht vorliegt.
Die Beklagte verhält sich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB)**, indem sie einerseits die von der Versicherung der Klägerin gezahlte Versicherungssumme in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass die Klägerin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte.
Vorinstanzen:
Amtsgericht Pankow/Weißensee - Urteil vom 15. Oktober 2014 (2 C 231/14)
Landgericht Berlin - Urteil vom 4. August 2015 (63 S 378/14)
BGH – Urteil vom 13. April 2016 – VIII ZR 198/15
* § 536 Abs. 1 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
** § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben:
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Quelle: Meldung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 13. April 2016
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26. März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Beklagte eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel.
Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von bestimmten Bedingungen abhängig, die die Klägerin akzeptierte. Die Parteien vereinbarten (unter anderem), dass die Klägerin die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den ursprünglichen bauseitigen Zustand wieder herzustellen habe. Die Klägerin zahlte nach dem Einbau der eigenen Küche zunächst die bisherige Miete (inklusive des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags) weiter. Am 9. Februar 2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche entwendet. Ihre Versicherung zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 €, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin meint, die in der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehene anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da diese Küche ihr infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe.
Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 € seit dem 1. März 2014 gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr dagegen auf die Berufung der Klägerin stattgegeben und die Revision zugelassen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führt nicht zur Minderung der Miete. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Klägerin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber - vorrangig im Interesse der Beklagten für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten und von der Klägerin derzeit nicht benötigten Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, so dass ein zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB)* führender Mangel der Mietsache nicht vorliegt.
Die Beklagte verhält sich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB)**, indem sie einerseits die von der Versicherung der Klägerin gezahlte Versicherungssumme in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass die Klägerin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte.
Vorinstanzen:
Amtsgericht Pankow/Weißensee - Urteil vom 15. Oktober 2014 (2 C 231/14)
Landgericht Berlin - Urteil vom 4. August 2015 (63 S 378/14)
BGH – Urteil vom 13. April 2016 – VIII ZR 198/15
* § 536 Abs. 1 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
** § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben:
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Quelle: Meldung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe vom 13. April 2016